Der Notartermin ist der wichtigste Meilenstein beim Immobilienkauf. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag wechselt das Haus oder die Wohnung den Besitzer – zumindest rechtlich gesehen. Doch was genau steht in diesem komplexen Dokument, wie läuft der Termin ab und ab wann gibt es kein Zurück mehr? In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie über den Notarvertrag wissen müssen.

Warum der Notar Pflicht ist (§ 311b BGB)

In Deutschland kann man eine Immobilie nicht einfach per Handschlag oder mit einem formlosen Stück Papier kaufen. Gemäß § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bedürfen Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung.

Das hat gute Gründe: Der Notar fungiert als unparteiischer Amtsträger. Er schützt Käufer und Verkäufer vor übereilten Entscheidungen (Warnfunktion), klärt über rechtliche Tragweiten auf (Belehrungsfunktion) und stellt sicher, dass der Grundbucheintrag rechtssicher vollzogen wird.

Vom Entwurf zum Termin: Ablauf und die 14-Tage-Frist

Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Preis einig sind und die Bank des Käufers grünes Licht für die Finanzierung gegeben hat, wird der Notar beauftragt.

1. Beauftragung & Datenerfassung: Der Notar erhält alle nötigen Daten (Personalien, Kaufpreis, Grundbuchdaten). Oft übernimmt der Immobilienmakler diesen Schritt.
2. Der Vertragsentwurf: Der Notar erstellt einen ersten Entwurf und schickt ihn beiden Parteien zur Prüfung zu.
3. Die 14-Tage-Frist: Handelt es sich um einen Verbrauchervertrag (z. B. eine Privatperson kauft von einem gewerblichen Bauträger oder Maklerunternehmen), schreibt der Gesetzgeber zwingend eine Prüffrist von mindestens 14 Tagen vor (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Vor Ablauf dieser Frist darf nicht beurkundet werden. Bei Verträgen zwischen zwei reinen Privatpersonen (Verbrauchern) gilt diese Frist rechtlich zwar nicht zwingend, seriöse Notare gewähren aber auch hier immer ausreichend Zeit zur Prüfung.
4. Der Beurkundungstermin: Der Notar liest den gesamten Vertrag laut vor. Offene Fragen können (und sollten!) jetzt noch gestellt werden. Zum Schluss unterschreiben Käufer, Verkäufer und der Notar.

Was im Vertrag steht: Die wichtigsten Bausteine

Ein Notarvertrag ist standardisiert, aber immer auf das jeweilige Objekt zugeschnitten. Diese Punkte sind essenziell:

• Kaufpreis und Fälligkeit: Hier wird festgehalten, wie viel die Immobilie kostet und – ganz wichtig – wann das Geld fließen muss. Der Käufer zahlt nicht sofort beim Termin! Der Notar schickt eine Fälligkeitsmitteilung, sobald alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind (oft 2 bis 6 Wochen nach dem Termin).

• Auflassungsvormerkung: Das ist die „Reservierung“ im Grundbuch. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie heimlich ein zweites Mal verkauft oder zwischenzeitlich neue Schulden ins Grundbuch eintragen lässt.

• Lastenfreistellung: Alte Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers müssen gelöscht werden. Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer die Immobilie “lastenfrei” übernimmt.

• Mängel und Gewährleistung: Bei Bestandsimmobilien lautet der Standard-Satz meist “Gekauft wie gesehen”. Die Gewährleistung für Sachmängel wird ausgeschlossen. Ausnahme: Der Verkäufer hat bekannte Mängel (z. B. versteckter Schimmel, feuchter Keller) arglistig verschwiegen.

Ab wann ist der Vertrag bindend? Gibt es ein Rücktrittsrecht?

Der Vertrag ist mit der Unterschrift beim Notar sofort rechtsbindend.

Einen wichtigen Irrtum gilt es auszuräumen: Es gibt beim Immobilienkauf kein 14-tägiges Widerrufsrecht nach der Unterschrift! Ein Rücktritt ist nur in absoluten Ausnahmefällen möglich, etwa wenn vertraglich ein explizites Rücktrittsrecht vereinbart wurde oder der Käufer den Kaufpreis trotz Mahnung nicht zahlt (gesetzliches Rücktrittsrecht des Verkäufers). Wenn Sie den Kauf aus persönlichen Gründen abbrechen wollen, ist das nur mit Zustimmung des Verkäufers möglich (Aufhebungsvertrag) – und das wird teuer, da Notar, Makler und ggf. Schadensersatzforderungen trotzdem bezahlt werden müssen.

Kosten: Notar & Grundbuchamt

Die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragungen trägt in der Regel der Käufer. Als Faustregel rechnet man mit ca. 2,0 % des Kaufpreises.

(Hinweis: Die exakten Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) streng geregelt und bei jedem Notar gleich.)

Finanzierungsvorbehalt – gibt es ihn im Notarvertrag?

Ein sogenannter Finanzierungsvorbehalt (Rücktrittsrecht für den Käufer, falls die Bank den Kredit doch noch ablehnt) ist im Standard-Notarvertrag nicht vorgesehen. Verkäufer lassen sich darauf fast nie ein, da sie Planungssicherheit wollen.

Deshalb gilt die eiserne Regel: Unterschreiben Sie den Notarvertrag erst, wenn die verbindliche und unbedingte Finanzierungszusage der Bank schriftlich vorliegt! Platzt die Finanzierung nach dem Notartermin, haften Sie mit Ihrem gesamten Privatvermögen für den Kaufpreis.

[Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel: Finanzierungsbestätigung vs. Finanzierungszertifikat – Das müssen Sie wissen] (<- Hier Link einfügen)

FAQ – Häufige Fragen zum Notarvertrag

1. Wer wählt den Notar aus?

Da der Käufer die Kosten für den Notar trägt, hat er traditionell auch das Recht, den Notar auszuwählen. Bei Neubauprojekten vom Bauträger gibt es jedoch oft einen festen Projektnotar.

2. Wie lange dauert der Notartermin?

Planen Sie etwa 60 bis 90 Minuten ein. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den gesamten Vertragstext inklusive aller Anlagen laut vorzulesen.

3. Muss ich zum Notartermin persönlich erscheinen?

Im Idealfall ja. Sollten Sie verhindert sein, können Sie sich durch eine Person mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten lassen. Auch eine “vollmachtlose Vertretung” (z. B. durch einen Büroangestellten des Notars) mit späterer notarieller Nachgenehmigung durch Sie ist möglich, kostet aber extra.

4. Wann bekomme ich den Schlüssel für die Immobilie?

Die Schlüsselübergabe (der sogenannte “Übergang von Nutzen und Lasten”) findet erst statt, wenn der Kaufpreis vollständig auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist. Das ist meist einige Wochen nach dem Notartermin.

5. Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Der Käufer unterwirft sich im Vertrag in der Regel der “sofortigen Zwangsvollstreckung” in sein gesamtes Vermögen. Der Verkäufer muss also nicht erst langwierig klagen, sondern kann direkt den Gerichtsvollzieher beauftragen, Verzugszinsen fordern oder schließlich vom Vertrag zurücktreten.

6. Wer zahlt den Notar, wenn der Kauf kurzfristig platzt?

Grundsätzlich haftet gegenüber dem Notar derjenige für die Kosten, der ihn beauftragt hat. Wenn Sie als Käufer den Entwurf anfordern und dann abspringen, erhalten Sie die Rechnung für den Vertragsentwurf (meist halbe Beurkundungsgebühr). Oft haften beide Parteien als Gesamtschuldner, weshalb klare Absprachen vor der Beauftragung wichtig sind.

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