Flurkarte (Liegenschaftskarte) anfordern: Das müssen Verkäufer wissen

Die Flurkarte ist das Dokument, das beim Hausverkauf am häufigsten fehlt – und am spätesten auffällt. Nämlich dann, wenn die Bank des Käufers die Finanzierung prüft und den Kreditvertrag nicht freigibt, weil kein amtlicher Nachweis über Lage und Zuschnitt des Grundstücks vorliegt. Für Verkäufer in Bergisch Gladbach und Köln heißt das: Der Notartermin steht, der Käufer will zahlen, aber der Kaufpreis kommt nicht. Wer die Flurkarte früh beschafft, erspart sich genau diese Verzögerung.

Was die Flurkarte ist – und was sie zeigt

Die Flurkarte, amtlich Liegenschaftskarte genannt, ist der grafische Teil des Liegenschaftskatasters. Sie ist die einzige amtliche Karte, die alle Grundstücke lückenlos und maßstabsgetreu darstellt – meist im Maßstab 1:1.000. Darauf zu sehen sind:

• die Flurstücke mit Flurstücksnummer, Gemarkung und Flur
• die Grundstücksgrenzen mit Grenzpunkten
• die Umrisse aller Gebäude, inklusive Garagen und Anbauten
• Hausnummern, Straßennamen und die tatsächliche Nutzung
• angrenzende Flurstücke und Wege

Nicht enthalten sind Eigentümer, Lasten oder Größe in Quadratmetern – dafür sind Grundbuch und Liegenschaftsbuch zuständig. Flurkarte und Grundbuchauszug gehören deshalb zusammen: Die Flurstücksnummer aus der Karte ist genau die, die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs steht.

Warum Banken ohne Flurkarte nicht finanzieren

Jede Bank, die eine Immobilie beleiht, muss nach den Beleihungsgrundsätzen prüfen, was sie da eigentlich als Sicherheit bekommt. Die Flurkarte beantwortet dabei drei Fragen, die kein anderes Dokument beantwortet:

Steht das Haus vollständig auf dem verkauften Grundstück? Gerade in älteren Siedlungslagen – etwa in Paffrath, Hand oder Köln-Dellbrück – ragen Garagen oder Anbauten gelegentlich über die Grenze. Ein Überbau mindert den Beleihungswert und muss vertraglich geregelt werden.

Ist das Grundstück erschlossen? Liegt das Flurstück direkt an einer öffentlichen Straße, oder ist es nur über ein fremdes Flurstück erreichbar? Ein sogenanntes Hinterliegergrundstück ohne eingetragenes Wegerecht ist für Banken ein Problem.

Gehören alle Flurstücke dazu? Viele Grundstücke bestehen aus mehreren Flurstücken – das Haus auf dem einen, der Garten oder die Zufahrt auf dem anderen. Fehlt eines im Kaufvertrag, fehlt es auch in der Sicherheit der Bank.

Die meisten Kreditinstitute verlangen eine amtliche, also vom Katasteramt beglaubigte Flurkarte, die nicht älter als sechs Monate ist. Ein Screenshot aus dem Geoportal oder ein alter Lageplan aus der Bauakte reicht nicht.

Amtlich oder nicht: Der Unterschied entscheidet

Die Liegenschaftskarte lässt sich in Nordrhein-Westfalen kostenlos online einsehen, etwa über TIM-online oder das Geoportal NRW. Für einen ersten Blick auf Zuschnitt und Grenzen ist das nützlich. Für Bank und Notar aber wertlos, denn diese Ansichten tragen keinen Beglaubigungsvermerk. Nur der amtliche Auszug des Katasteramts gilt als Urkunde.

Wo Sie die Flurkarte bekommen – und was sie kostet

Zuständig ist das Katasteramt des Kreises oder der kreisfreien Stadt, nicht das Amtsgericht:

Bergisch Gladbach und übriger Rheinisch-Bergischer Kreis: Amt für Kataster und Vermessung des Rheinisch-Bergischen Kreises

Kölner Stadtteile: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln

Wipperfürth: Amt für Geoinformation und Liegenschaftskataster (Oberbergischer Kreis)

Beantragt wird der Auszug schriftlich, per E-Mail oder persönlich unter Angabe von Adresse oder Gemarkung, Flur und Flurstück. Ein beglaubigter Auszug kostet nach der nordrhein-westfälischen Gebührenordnung in der Regel einen niedrigen zweistelligen Betrag; die genaue Höhe hängt von Format und Umfang ab. Die Bearbeitung dauert je nach Auslastung wenige Tage bis zwei Wochen.

Sinnvoll ist es, gleich den Auszug aus dem Liegenschaftsbuch mitzubestellen. Er enthält die amtliche Grundstücksgröße und die Nutzungsart – Angaben, die Banken ebenfalls abfragen.